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2016年6月 5日 (日)

「金曜日の妻たちへ」その後のストーリーは?③

『老化するのは、人間だけではない!建物も共に老化していく...』

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日本の抱える問題として、「人と建物」両方の老化に直面している。

これまでお伝えしてきたように、横浜市と東急電鉄が協力をして、たまプラーザ周辺の再開発に取り組んでいる。ハードだけでなく、人とのつながりなどソフトの面にもフォーカスして、「課題解決型の街づくり」を目指している。

たまプラーザ駅周辺の現状としては、再開発が徐々に進みファミリー層や高額所得者にとって、暮らしやすい街というイメージが定着している。その一方で、年金生活者や単身の若者にとっては、周辺部に比べ物価が高く、生活しづらいという声もある。

築48年のたまプラーザ団地は、駅から徒歩圏内の好立地に位置している。管理組合の元副理事の方々に、大学院の研究課題において「団地の抱えている問題」について、何度かお話を聞く機会があった。

年金暮らしの高齢者にとって、現在の団地暮らしは決して楽ではなく、建て替えや住み替え、修繕などの費用を考えると、先々が不安だと伺う。建て替えの話は、全く進んでいない状況なので、まずは安全を確保するために大規模修繕を行う計画である。

団地内の集会所では、サークル活動などが行われ団地内外の方々が出入りしている。それらのコミュニティ―に参加する人は、かなりの数いる。しかし、高齢の男性はなかなか積極的には、参加していないのが実情で、孤立している方もいるそうだ。

またハードの課題として、階段しかないために上階に住む高齢者にとって、上り下りが負担になるケースも考えられる。コミュニティーに参加したくても、身体的に無理な状況もある。老朽化が理由で転居する人も多く、売却できず空き家のままになるケースもあるという。

築50年近くなると、課題が蓄積されていき、それぞれの問題をスピーディーに解決していくことが求められる。住民の年齢層が高くなっているために、必要な判断能力がどんどん衰えて行く。

殆どの人が、自治会や管理組合に関心が低く、課題を先送りにしたいと考える人が大半になっている。特に若い子育て世代の人は、忙しく時間が無いため人任せになってしまう。また、長年の人間関係が複雑に絡み合っているために、あまり深入りしたくないというのが本音のようだ。

何度かお話を聞きして、やり取りをする間に問題の核心の様なものが見えてきた。ある時、研究に必要な資料の閲覧をお願いした。資料室に約50年分の大量の資料が保管されていたが、どこにどんな資料があるのか、はっきりと分からない状態で、無造作にファイリングされ詰め込まれていた。

結局、管理会社に問い合わせてやっと、データーで保管されていることが判明した。管理組合の役員は2年ごとに代わるため、重要な情報がきちんと共有できていないと分かった。

無事に大学院の研究を終えて、全面的に協力して頂いたお礼として、資料室の整理をお手伝いしたいと申し出た。①要不要で資料を分ける②誰が見ても、情報を共有しやすい状態に仕分け、整理する③ファイリング・ラベル貼りをする④不要な資料を処分する

などの作業である

『同じ目的で作業をすることによって、一体感のような感覚を共有できるメリットがある』

『近い将来に訪れる、引越しに備えて片づけ方を知る機会になる』

と考えた。

副理事の方々には、内容をよく理解して頂けて、「片づけプロジェクト」を実行する日時まで決まった。

しかし、全ての役員の理解は得られなかった。皆が積極的ではなく、面倒なことは自分の当番でやりたくないのが本心になる。それと、目的をきちんと共有できなかったことが、実行できなかった理由だと反省する。

他に立ちはだかったのが、「個人情報の保護という壁」になる。外部の人間が、資料を処分する作業を手伝うことには、関われないと反対意見が出た。「アドバイスをするだけなら可能か?」と確認したが、残念ながら却下された。

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~次世代に、上手くバトンタッチするには?

現在、管理組合の業務を主体的に行っているのは、高齢の方々になる。次世代に管理業務をスムーズに移行させるには、正確で必要な情報を団地の所有者全員で、共有できる仕組みが必要である

なぜなら、マンションにとって適正な管理の担い手が不足することは、大きなリスクとなるからだ。管理の担い手が不足すると、理事会や総会が開催されなくなり、管理組合としての意思決定を下すことが出来なくなることも考えられる。

管理組合活動に参加するのは、一部の区分所有者のみという状況に陥ると、一部の区分所有者に過度の負担がかかり、不公平感や不満を感じるようになる。また、役員の行動に対するチェックが機能しなくなった場合、一部の区分所有者による不法行為が横行するリスクも否定できない。

これから、更に建物が老朽化して、放置されるような状態になれば、個人の資産や団地だけの問題ではなくなり、街の価値までも下がる。街全体に影響が及ぶといっても過言ではないもはや特定の団地の問題だけでは、すまされない。

先に述べた、やり取りの結果感じたことは、団地全体が機能不全に陥らない前に、対策をすることが重要だと考える。それには、外部の専門家の協力を得ることが大切になる。外部の人と連携しながら、今後の建物をどうするのかを、具体的に判断していくことが求められる。

『●●団地を孤立させては、いけない!』

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~どうして、街の価値までも下がるのか?~

横浜市の住宅ストックは、約166万戸で約1割が空き家、住宅世帯のある住宅の約6割(約90万戸)が共同住宅となっている。築40年以上の住宅の割合は増加しており、平成20年では、9.1%となっている。

『これは、横浜市やたまプラーザだけの問題ではない...これから日本のどこでも起こり得る問題である』

世帯数は、2019年をピークに全国的に減少となることから、住宅の需要は減少する。過剰供給となった場合、適切に維持管理されていないような住宅(戸建・マンション)は市場から評価されなくなり、空き家化が進む。

空き家化が進んだ住宅は、ますます適切に維持管理が行われずに、劣化・老化が加速するという悪循環のスパイラルになる。

~老朽化したマンションを再生するには~

「出口」としては、①大規模なリノベーション②建て替え③区分所有関係の解消(更地にして土地として売却)

という3つの選択肢のなかから、自分たちのマンションに最適なものを選ぶ必要がある。

しかし、長い年月の経過により、区分所有者の属性が多様化する、高齢化に伴って気力・体力・経済力の余裕がなくなる、相続などを機に区分所有者の特定が困難になる。

このような問題が進むと、合意形成を図るのが非常に難しくなり、どの「出口」も選ぶことができなくなる。そして、前に述べたような悪循環スパイラルに陥る、「出口」が見つけられずに時間が経過→建物の劣化が進み→新たな居住者を探すのがもっと難しくなる

近隣の建物や居住者にも悪影響を及ぼす可能性もあり、地域全体の資産価値が下がり、さらには、治安が悪化することにも成りかねないのである。

けれども、生活に大きな影響を与える建て替えに合意するのは、容易なことではない。高齢の区分所有者は心理的、身体的、経済的な不安も含め、現状を変えることへの抵抗が大きい。

この先、高齢化が進み・人口減少社会を迎え、老朽化したマンションをどのように維持・管理して行くかは、大きな社会問題となりうる。

2016年4月17日 (日)

築30年のマンションを再生・ビフォ→アフター

神奈川県平塚にある築30年の中古マンションが、空き家になった状態で放置されていると相談があった。オーナーは投資家の方ですが、遠距離なので管理や修繕に手間と時間が掛かるため、空き家のまま放っておいたそうだ。今後のことも含めて、工事内容など打ち合わせを重ねて行った。その結果、売却を検討することに決め、リフォーム工事を進めることになった。

まずは、売却可能な金額を試算して、工事の予算を算出した。それから、工事見積もりを業者に作成依頼して、詳細な工事内容を何度も確認した。削れるところは、ぎりぎりまでカットした結果、オーナーも納得する見積もり内容となった。

【マンション外観・写真】

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【リビング・ビフォー写真】

網戸がかなり古くなっているので、張替ではなく新しく取り替える予定。

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【リビング・アフター写真】

巾木の差し色が入るだけで、引き締まります。

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【リビング・ビフォー写真②】

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【リビング・アフター写真②】

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【寝室クローゼット・ビフォー写真①】

予算が少ない中、少しでも差別化するためにリビングの壁紙にアクセントカラーを使用。

女性を意識した、あたたか味のあるカラーをセレクトした。

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【寝室クローゼット・アフター写真①】

古いタイプのクローゼット扉、かなり開き難いのでこちらも取り替える方向で、オーナーを説得。

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【寝室クローゼット・アフター写真②】

思った以上に、木目が良い雰囲気だ。

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【和室・ビフォー写真】

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【和室・アフター写真】

襖も、壁紙と同じ素材でコストカット!

畳については、カラー畳を使用して、清々しい印象に仕上がった。

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【廊下・ビフォー写真】

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【廊下・アフター写真】

フローリングのカラーと巾木のカラーが、メリハリがあってよい感じになった。

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【玄関・ビフォー写真】

問題となった、玄関に突如現れた配管設備...オーナーが数回変わっているので、正式図面がなく解体後に発覚した...

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【玄関・アフター写真】

職人さんの計らいで、残った部材で無事に納まった!

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【リビング中央から北方向・ビフォー写真】

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【キッチンからリビング方向・アフター写真】

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【廊下&建具・アフター写真】

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リビングにつながる建具は、オーダー建具となった。こちらのサイズは既製品になかったので、デザインから起こすことになった。


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【キッチン・アフター写真】

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【お風呂・アフター写真】

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今回、予算が厳しい状況だったために、量販店のシステム・キッチンを設置することにした。施工業者が違うために、取り合いの部分で行き違いがあり、少し困った事態になったけれど、部材を変更することで上手くクリアできた。
現場では、いつも臨機応変に対応することが求められる。

無事に引き渡しが完了し、一安心した。

≪リフォーム&リノベーションのご相談やご質問をお待ちしております。≫

2016年2月28日 (日)

「金曜日の妻たちへ」その後のストーリーは?②

皆さん、ご近所付き合いをしていますか?『近隣とのつきあいが健康に影響する』ともいわれている...

「近隣との行き来がある人は、約40%」意外と多いような?

「近隣との行き来がない人も、約40%」まあ、そんなところか?

これらの数字からは、あまりピンとこない...

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近隣との行き来が多いと答えた人の中でも、「深い付き合いをしているのか?」というと、意外とあいさつ程度という人が多い。近隣関係が深い間柄になるほど、当てはまる人が少なくなる。生活面で協力し合うような相手を持たない人は、約65%になる。3人に2人は、近隣との深いつながりを持っていないという調査結果がある。

この結果から、互いに干渉しあわずに、あいさつ程度の付き合いを好む傾向があるようだ。しかし、その反面で6割以上の人が、困った時に助け合いたいと考えている。

(資料:内閣府「国民生活選好度調査」2007・2004年)

~核家族が抱える問題~

TBS系列の「金妻」シリーズで、ドラマの舞台となった「たまプラーザ周辺」は、当時のファミリー世代にとって憧れの街という印象であった。しかし、その街も時が流れ、若い世代の減少や住民の高齢化などが問題となっている、と前回もお伝えした。

80年代に転入してきた世代が、老年期へと入り始める中で転入者が減少して、団塊ジュニアなどの若年層が、ライフスタイルの変化などから「郊外から都心へ」と利便性を求めて移り住んで行った。

もともと、地縁・血縁とは関係なく郊外住宅地に移り住んできた、核家族が多く暮らしている。住民の殆どは、近所付き合いや自治会などの地域活動への参加も積極的ではなく、地域に対しての感心や愛着が少ないといわれている。

普段、仕事や子育てなどで忙しく、地域活動に参加する時間や生活に余裕がない状況だと思う。しかし、震災時などの困った時に、近所に助け合える人が居ないと誰しも不安に感じる。

私自身、地方出身でまったく地縁のない都内に、家族で暮らしている。核家族である。今の地域に移り住んで14年、マンション内や近隣に立ち話をする人が数名。そして、連絡が取れるご近所さんは何名かいるが、困った時に助け合えるつながりは、4~5世帯ほどになる。この数が多いのか?少ないのか?よく分からないが、未婚の若い世代の人や働き盛りのサラリーマンなどに比べると、多い方かもしれない。

大都市近郊の郊外住宅地では、住民の高齢化と若い世代が流入しなくなることの両方で、人口減少と高齢化に拍車が掛かることを懸念している。

横浜市は、行政と民間企業だけでなく住民も一体となって「横浜型モデル」のまちづくりを企画運営している。たまプラーザ駅北側地区を含め4カ所をモデル地区として、少子高齢化社会でも郊外住宅地で安心して住み続けられるまちづくりを目指し、東急電鉄と「次世代郊外まちづくり」の推進に関する協定を結び、まちづくりの再生に取り組んでいる。

~『次世代郊外まちづくり』基本構想について~

ワークショップを開催して、街の問題点やその解決のための具体的なアイデアを検討したり、2まちづくり活動のヒントとなるテーマや事例を学習できるまちづくり講座たまプラ大学を開設した。また、暮らしの検討部会では、医療・介護連携の地域包括ケアシステム部会など3つの部会が活動している。

実際に、「次世代郊外まちづくり」の活動報告会や街カフェで行われたセミナーやイベントなど多数に参加した。多世代の住民が様々な形で連携して、コミュニティ活動を通じて共創・共働してつながっていると感じた。

以前住んでいた時とは違い、住民の意識が少しずつ変化しつつある。人とのつながりが点から線、そして、面へと広がって行くことを願っている。

           ≪ さて、ここから一番伝えたい内容 ≫

~人とのつながりが新しい価値を生み出す~

実例:板橋区にある築35年のマンション

現在も人気が高い、築35年の東京都板橋区の団地型マンション「サンシティ」は、開発分譲から35年を超えるが、ハード・ソフト両面から良好な住環境の実現に向けて、様々な取り組みが積極的に行われている。

現在も人気が高い物件となっていて、空き家はほとんどなく中古物件が市場に出ると直ぐに売買が成立する。販売価格は、新築時より値上がりしている。親子や兄弟で別の部屋に住んでいるケースが200件以上あり、その中にはU ターン者(サンシティで育ち、一度親元を離れて外部に出た後、戻ってきた人)

「サンシティ」内には、約20のクラブ団体があり、積極的に活動している。クラブには、区分所有者でなくても参加できる。クラブ活動の他、お祭りやイベントなどのコミュニティ活動が非常に盛んである。

「サンシティ」内のクラブ活動やお祭りに地域住民が参加することで、マンション周辺住民とも交流をもっている。

「サンシティ」の活発なコミュニティ活動は有名で、それに参加することを望んで部屋を購入する人も多い。『コミュニティ活動を望む人が部屋を購入する』ことが、コミュニティ活動が持続する要因となり、好循環が生まれている。

~共同住宅が抱える課題~

横浜市の築40年を迎える共同住宅は、平成22年では4万6千戸で、10年後には約3倍の14万7千戸になると予想されています。

築40年超の共同住宅では「65歳以上の世帯が約40%」とある。居住者の高齢化と建物の老朽化の両方が課題となっている

この課題は、横浜市だけの問題ではない。

次回は、建物と居住者(ソフトとハード)について、横浜の築40年超団地の抱える課題などにフォーカスしたい。

参考文献:「人口減少時代のマンションと生きる」鹿島出版会発行、著者・飯田太郎、保坂義仁、大沼健太郎、)

2016年1月31日 (日)

「金曜日の妻たちへ」その後のストーリーは?

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(撮影:たまプラーザにて)

「金妻」(キンツマ)ご記憶に残っている方もいる思いますが、1980年代にTBS系列で放送されだ連続ドラマ「金曜日の妻たちへ」のことである。東京郊外のニュータウンに夢のマイホームを持った、団塊の世代の男女が繰り広げる人間模様を描いたドラマ。『核家族の夫婦像として描かれた、新しいライフスタイル』が、女性に受け入れられて一種の社会現象とまでなった。

―― 理想の暮らしって、どんな暮らし? ――

一昨年前、研究テーマである「集合住宅のコミュニティ」について調査したり、関係する様々な情報を集めたり、地域のイベントやセミナーに積極的に参加した。

集合住宅と言っても全国にたくさんある、そこで都市近郊にある公団住宅にフォーカスすることにした。なかでも、「金妻」の舞台になった田園都市線沿線に注目した。なぜなら以前、つくし野駅周辺に住んでいたことがあった、それが選択理由の1つだ。

つくし野は、金妻のロケ地にもなった場所である。以前から『郊外の戸建に住む夢』を描いていたが、もしかしたら、このドラマの影響があったのかもしれない。環境のいい場所で子育てをしたいという要求は、その当時、私たち夫婦の共通の認識だった。

―― 理想と現実の暮らしとの違い ――

しかし、実際に引っ越した後と思い描いていた「ライフスタイル」とは、かなり違っていた。①どこにいくのも、車が必需。どこの商業施設も巨大で、必要なモノを探す時間・距離ともに長く掛かった。都心だとコンパクトにまとまり、品数も適度に限られていたが、郊外では品数が多すぎて選ぶのに一苦労した。

当時他には、②子育て中の同じ世代が周囲に少なくて、公園に行っても子ども連れの母親が殆ど居なかった。近所を散歩しても、人通りも少なく公園にも子どもが数えるほどしか、見あたらなかったのを記憶している。

郊外には、親世代だけが暮らし、子ども世代は利便性が高い都心のマンションに住んでいるため、ファミリー層が少ない。昭和42年に土地区画整備組合と東急不動産が協力して開発した地域になる。昭和52年から建築協約により、良好な環境を保つように街づくりを続けてきた。しかし、その一方で、環境を維持するために建築の規制(建ぺい率、延床面積、高さ制限ねど)が厳しくなり、その結果、外部からの若いファミリー層にとっては、高額となり住宅所得が難しい状況になっていた。

更に驚いたのは、③週末になると「市の広報課の車」が迷子になっている高齢者の情報を度々流していた。そして、引越しを決定した最大の理由は、④泥棒に入られたこと。主に①~④の理由から、私達家族の郊外移住計画は、早々に断念して中止することになった。

そもそも、「戸建に住む」こと自体、自分たちのライフスタイルに適応していなかったことが、暮らしてみて分かった。戸建は、窓が多いことで戸締り・防犯などの管理が負担になる。憧れだった庭も、年間を通して手入れに手間と時間が掛かる。周辺は、高齢者が多く早朝から活動的で、ゴルフを打つ練習音で毎朝目が覚めた...etc しばらくして、暮らしにくいと感じ、2年足らずで住み慣れたエリアに戻った。

―― 暮らしやすい街とは、どんな街? ――

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(撮影:美しが丘にて)

このような経緯があり、田園都市沿線の郊外について、感心を持ち情報収集を進めた。2020年のオリンピック後に東京・神奈川の人口が減り始めると予想されていることで、私が体験したこと以外にも、様々な課題があると考えられる。例えば、人口が減少することで税収が減り、公共事業の新設工事ができなくなる。それだけでなく、建物・設備の老朽化で維持管理に対する費用は、年々増していく。他にも、行政サービスの低下などが考えられ、これまでのような、サービスを受けられない可能性が高くなる。

暮らしやすい街とは、どんな街か?それは、『弱者にとって、暮らしやすい街』であると考える。なぜなら、誰もが弱者になる可能性があるからだ。お金がたくさんあって、何不自由なく暮らしていても、突然病に倒れることもある。超高齢化社会を迎えて、自分も含め老いていくことは避けられない。高齢者だけの問題ではない。災害や防犯でも、誰もが弱者となり得る。若者に関しても、経済的な弱者だとも考えられる。毎日の暮らしで、多くの人が生活に不安を抱えていることは、「暮らしやすい街」とはいえない。

―― ご近所づきあいが健康に影響?! ――

近年、地域の絆や人とのつながりが豊かなほど、住民の健康状態がよいことが報告されている...

コミュニティについて調べ始めると、横浜市がオープンデータを活用して住民参加型のワークョップ&セミナーを開いたり、様々な取り組みをしていることが分かった。地域住民だけではなく、情報をオープンにして共有することで、外部の私も気軽に参加できた。このことがきっかけとなり、横浜市郊外の集合住宅の再生について、深堀していくことにした。

次回は、「マンションの一生とコミュニティ」について

2016年1月15日 (金)

心地よいと思える暮らしとは?

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『今の暮らしを心地よいと感じていますか?』

心地よいと感じていない人は、何に原因があるのか?

①周囲の環境

②利便性

③地域・人とのつながり

④資産価値

⑤スペースの問題

総合的には、「ライフスタイルに合っていない」ことが考えられる。解決方法を整理して、3つに分類した。

1.自分の努力で改善できること

2.資金力で改善できること

3.両方(自分の努力・資金力)を用いても難しいこと(複数の人が関与している)

このように仕分けると1.2.に関しては、範囲にもよるがある程度、行動と決断さえすれば改善に向けて実行に移せる。

住まいに不満がある場合、一番簡単なのが住み替えになる。しかし、デメリットも考えなければいけない。賃貸にしても、所有のマンションにしても、引越しの費用はかなり高くなる。他には、近隣とのつながりが無くなる...etc

では、どうすれば「自分の求めるライフスタイルにあう暮らし」を手に入れられるのか?

例えば、「今より広い家に住み替えたい」その理由は?収納スペースが少ない、手狭だから...本当にスペースが足りないのか?物置スペースになっている部屋や不要なモノはないか?まずは、部屋全体の状況を客観的に確認する必要がある。それでも、ダメならリフォームや収納家具などを設置することで、クリアできる可能性がある。

他の理由で、住み替えを考えるにしても、まずは「モノを減らす作業が鍵」になる。

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~庶民的な暮らしを求める・ライフスタイル~

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~都会的な暮らしと自然の共存を求める・ライフスタイル~

これらを全て検証して、それでも住み替えを選ぶ場合は、次のステップになる。予算に応じた物件を探す。ここでも気を付けたいことがある。自分の希望のエリアで広い部屋を探すと予算オーバーしてしまう。

ここで判断が必要になるのが、「広さを取るべきか?」「駅からの利便性を取るべきなのか?」その結果、どちらを選択するか?判断を迫られる。資産性を考えるのなら、駅に近い物件をお勧めする。賃貸の場合は、駅から離れた方が家賃を抑えられるので、多少不便でも出費を抑えられる。利便性か、低コストか、広さか、何を優先するかを判断する。

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~おしゃれな街の感性を享受する・ライフスタイル~

自分自身の「ライフスタイルを客観的に判断」したり、「どんな暮らしを求めている」のかなど、意外と気づきにくいものだ。もし、『今の暮らしに漠然と不満があるけど、どうすればよいのか分からない』、という人はプロに寄り添って話を聞いて貰えるサービスがある。不動産業者が、このようなサービスも行っている。しかし、中立・客観的な立場で相談に乗って貰えることが求められると考える。

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これまでの経験で得た、『新築・リノベーション』から『片づけ』などのノウハウにより、あなたの困ったを親身になって解決へと導きます。

ご相談をご希望の方は、SNSにメッセージをお送りください。お待ちしています。

2015年12月20日 (日)

下北沢商店街を、外国人留学生たちと歩く...!

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居酒屋について、説明

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ドジョウを英語で何というか?質問されて戸惑う・・・

2度に渡って、日本に留学中の学生達と一緒に下北沢の街を散策した。目的は、オリンピックを控え海外からの観光客を下北沢に呼び込むことを、前提にした調査になる。今回は、主催者のサポート役として同行した。まずは、外国人の目線で現状の「街の課題や改善点」などを、実際の街を歩きながら  「ゆる~くヒアリング」、その後、「ワークショップ形式でディスカッション」をした後、アンケート用紙に記入するという流れ。

参加者の殆どが、近くにある東大・東工大の学生達ということもあり、しっかりとした価値観を持って街を観察していた。とにかく、多様な国籍の学生(フランス・スペイン・ボリビア・ネパール・インド・ボリビアetc...)が集まっていたので、街に関する感覚のとらえ方の違いや食やファションに対する趣向なども含め、全く違う背景を持っていることが分かり、とても有意義な時間を過ごせた。

中でも、印象に残ったのがスペイン人の建築工学を専攻している青年が、「ロンドンのカムデンタウンに似ている」という発言があり、確かにそうだと実感した。今まで、近くに住んでいて考えたこともなかった発想だった。客観的に外から捉えた方が、新しい価値に気づくことが多くある様に感じた。 http://london.navi.com/miru/66/

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駅周辺は、工事中の箇所が多くある

特にヨーロッパの学生達は、下北沢のユニークなお店が数多く集まっていることや、安全でリーズナブルで庶民的なところが気に入っていた。

新宿や渋谷は、人が多くて階層が何層にもなり複雑で迷路みたいで分かりにくい、下北沢は、駅を中心(シンボル)コンパクトにまとまっていて分かりやすい、道に迷っても直ぐ駅に戻れるところが良い点だそう。

都心に展開するチェーン店や百貨店などでは、売っていない古着屋・アンティーク雑貨etc...ここでしか手に入らないビンテージ感が、心を揺すられている外国人リピーター客を増やす理由の1つだと言える。しかし、渋谷からアクセスしやすい環境にあるが、まだ広く外国人観光客には知られていない。

下北沢は都心にはない、ゆったりとして落ち着いた街で、独特な雰囲気があると感じている。より、日本の庶民の生活や文化を感じられる街なのだ。

小路ばかりなので、知り合いにバッタリと会える(実際にツアー中に2度あった)機会がある。

ヨーロッパには、皆が集まる広場があるけれど、日本には数少ないという指摘もあった。

公園がないので、待ち合わせや歩き疲れたら休めるスペースなどが欲しいことや、どこに何があるのか分かる、【英語の看板やハンドブックの他に店の詳細情報(価格・メニュー・調理内容)がすぐ探せるサイト】がある便利との声もあった。

日本風にアレンジされた他国の料理も魅力的なようだ。また、B級グルメ(ラーメン・お好み焼き・カレー・たこ焼き・焼き鳥)も人気だが、知らない留学生も多くいた。もっと、食べ方や作り方などの詳細をカテゴリー別に、情報を整理して発信する必要性を感じた。

食・看板メニューに関して、英語表示のメニュー・アレルギー表記・ベジタリアンやハラール対応の有無など課題がたくさんあった。

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駅前の看板は、日本語のみ

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日本語のメニューでも、写真があると安心するそうだ

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漢字に興味深々

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ワークショップ終了後、商店街の忘年会にも参加♪


今回の調査では、留学生から教えられたり、じっくり街を視察することで、改めて気づくことがたくさんあった。とても有意義な時間を共有できた。

2015年12月10日 (木)

中古マンション、『リノベ&リフォーム』の注意点②

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(イメージ写真)

前回の続きで、見積もりに関してさらに詳しくまとめてみた。はじめに見積もりをとり、全体の工事内容を確認出来たら。次は、『予算内に収められるか?』これが大きなポイントになる。

今回は、量販店に水回りを依頼することで、かなりのコストダウンになったが、更に費用を抑えるために、キッチンの照明器具、玄関下駄箱、スイッチカバー、トイレフォルダーなどの備品は、施主ご自身で購入し、取り付けることになった

かなり詳細な質疑応答を繰り返し、現在までに4回の見積もりを作成した。殆どの疑問点は、クリアになり最終の見積書を作成している。ここまでに、しっかりと『分からないことや不満に思う点は、きちんと伝えることが大切』。あと後の、トラブルを防ぐ意味がある

この後、正式な契約となる。

注意点として、2つの業者が工事を行うため、工事区分を明確にする必要がある。どちらの業者がどこまで作業するのか?責任の所在が明確でなければ、施工ミスやトラブルがあった場合に対応が出来なくなる。また、工程表の作成依頼をして、工事全体がどのように行われるのかを把握することも重要になる。

工事期間中に、数回は自ら現場に足を運び工事状況を確認することをお勧めする。もしくは、第3者の立場で工事を管理できる人に依頼する方法になる。この物件は、管理業務も承っているので客観的な立場で、工事の管理を行う。トラブルを極力防ぐ意味で、他の費用を抑えてもこの費用は必要経費だと考える。

2015年11月23日 (月)

中古マンション、『 リノベ&リフォーム 』の注意点①

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平塚にある、こちらの築30年の大規模マンションが対象になる

この先は、海岸へとつながっている...


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1階だけど、日当たりは良い

共有で使用できる、テニスコートがある

いま、新築のマンションが値上がりしていることもあり、中古マンションを購入してリノベーションしたり、リフォームして住む人が増えている。

今回は、実際に工事するときの注意点などについて、まとめてみた。まず、施工業者をどこに依頼するか?ネットで探したり、地域の工務店などに依頼する。他には、不動産業者に紹介してもらう方法もある。

ここで気を付けたいのが、「必ず相見積もりを取る」ことだ。面倒でもせめて、2社からは取った方が比較できる判断材料となる。今回の施主も、他の一社から見積もりを取っていた。現地が遠距離にあり、大工を派遣できないことがネックとなり、依頼を受けた。

「施主と施工業者との間を取り持つ役割」「デザイン」そして「工事の管理」を担当することになった。

現在は、現場の詳細な状況を確認したうえで、工事の見積もりを作成している。見積書が出てからが、いちばん重要な作業になる。素人だと見積書をみても、作業内容など分からないと判断しがちだが、1つ1つの施工内容を説明して貰うことが大切。

それから、工事内容に漏れがないか?必要な工事費用が漏れていて、後日請求されることもある。さらに、商品を発注する場合には、必ずその仕様を確認すること

こちらの工事では、「予算を出来るだけ削減したい」というご要望と、「賃貸で借り手が付く仕様にしたい」という2つの難題をクリアしなければならない。費用がかさむ水回りを、劇的に抑える工夫として取り入れたのが、量販店に依頼する方法。かなりコストダウンになった。出来るところは、施主自身で作業をしていただくという話になり、なるべく無駄を省き「残った予算」を他の部分に充填した。

次回も、この続きをお伝えします。

2015年11月 8日 (日)

空き家の中古マンションを再生する!

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今回は、空き家となっている『中古マンションを蘇らせるプロジェクト』についてレポートします!都心から電車で約1時間、平塚市にある築30年のマンションを再生することになった。平塚は、人気エリアの藤沢や茅ヶ崎から近く、そして、海岸にも近いロケーション。マリン・スポーツが楽しめ、子育てにも適した緑が多い環境といえる。藤沢・茅ヶ崎などの人気のエリアは、不動産価格が高くなかなか手が出ないが、平塚周辺の相場なら検討対象になりそうな価格帯だ。

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駅前ロータリー

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商店街にて...

【平塚駅周辺】

そもそも、平塚ってどんな街なのか?まず、駅周辺を散策してみた。駅についての第一印象は、地方都市と同じくらい栄えていると感じた。駅ビル(ラスカ)には、数々の店舗があり特に食料品売り場が充実していて驚いた。一角に、紀伊国屋スーパーが入っていてとても賑わっていた。他にも、数々の商店が軒を連ねて大勢の人が買い物を楽しんでいて、古くからある店も元気に営業していた。アーケード街では、イベントが行われていてとても活気があった。生活必需品などを買い揃えるには、十分な環境だ。

【大型ショッピングセンター】

駅周辺以外にも、郊外型のショッピングセンター(ヨークタウン北金目・シネコンのOSC湘南シティ)がありかなり充実している。10月29日にオープンしたばかりの「ららぽーと海老名」にも、アクセスでき買い物に便利なロケーション。

【教育環境】

ガッコムで学区内の中学校の詳しい情報が確認できる。

http://www.gaccom.jp/schools-8118/students.html

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マンションから海が見える部屋もあるそう...

【マンション周辺】

対象の物件は、駅から徒歩15分(バス7分バス停から徒歩2分)大規模マンションになる。集会所やテニスコート、駐車場が完備されていて、建物の管理状況はかなりよい。どの住民とすれ違っても、皆自然とあいさつを交わす...好印象を持った。マンションの前にスーパーもある。

建物は、もちろんのことだが一番目に付く設備よりも「管理とコミュニティ」がより重要だといわれている。購入した場合、長い年月同じ敷地に暮らしつづけるのだから、慎重に考えたい。

【工事内容】

まずは、施主のご要望を伺ってコストを最低限に抑えた価格を提示したAプラン。それから、加えた方がよいと思える事項を含めて見積もりした、Bプランの2パターンを用意した。

次回工事内容に関して、詳しくお伝えします。

2015年11月 1日 (日)

「我が家のマンションは、大丈夫か?」

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都内のマンション・モデルルーム

横浜のマンションが傾いている問題で、自分の住んでいるマンションは大丈夫なのか?と気になっている方が多くいると思う。マンションの杭はちゃんと支持層まで到達しているのか?杭の本数や施工管理など適切だったのか?等々...

以前、三井不動産レジデンシャル(以下省略:三井不動産レジ)のマンションでインテリアのセミナー講師をしたり、三井不動産レジのマンションづくりについて研修を受けた経験もあったので、今回の問題に関して正直驚いている。

そして、今のマンションを購入する前に、住んでいたのも販売主が三井不動産レジということもあり、できれば同じ三井不動産レジが販売しているマンションを希望していた。(実際は違う事業主になった)

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保管していた、工事状況報告書

【マンション業界の事情】

今まで、何も問題なく暮らしていたマンションに対して、不安な心境になり保管していたマンション購入時に送られてきた、工事状況の報告書を久しぶりに取り出した。購入当時には、さらっと目を通しただけだったのだが、杭打ちの部分などを入念に再確認した。

今回の件には、マンション業界ならではの事情がある。完成前に売り始める「青田売り」が基本になるからだ。引き渡しは、転勤や入学などを控えた3・9月に集中しがちだ。予定日までに工事が終わらなければ、購入者からのクレームが殺到する。

意外に思えるが、売上高純利益率が5%程度の薄利な事業なのだ。販売主は、資金を借入金でまかなうため完売時期が後ろにずれるほど金利の負担が増す。

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販売中のマンション・モデルルーム

一方で、中古の空き家は820万戸(おととし調査)もある。日本特有の新築神話が根底にあると考えられる。【中古マンションの流通状況-米国90.3%、英国85.8%、日本13.5%】これまでは、中古物件は、市場価値が低いと考えられていたこともあり、新築物件ばかりが表に出て、なかなか市場に回らない状況だった。

しかし、近頃の若い層の人たちの間で、中古物件を自分の好みに合わせてリノベーションしてカスタマイズするのが流行している。今回のような問題が発覚して、築年数が経った中古物件の価値がさらに見直されるのではないかと考える。

【安心できる、中古マンション選びとは?】

では、どんな中古マンションを選べばよいのか?信頼できると思っていた、業界ナンバー1が売り出したマンションが傾いたのだから、ブランドだけでは判断が難しい状況である。

何を判断の基準にするのかは、まず、施工管理がしっかりしていることが重要である。はじめにお伝えしたように工事状況報告書などがあり、工事関係の書類が確認できると安心材料になる。ただ、新築物件でも、報告書を配布していないことろが多いのが実情だ。建築中の新築マンションモデルルームで確認したが、問題が発覚して現在報告書を作成中だという。

購入前に必ず行いたいのは、契約時に行われる重要事項調査報告を取り寄せて事前に調べること。耐震性や大規模修繕履歴などの管理状況が分かる。修繕積立金の総額をチェックして、修繕積立金総額が不足していないか確認する。

築年数から大まかな耐震性を判断する材料になるけれど、他には専門家に立ち会ってもらい、マンションの状態を確認する方法が一般的かもしれない。多少の手間と費用で、安心を買えるのなら安い経費だと思える。

«「ライフ・スタイル」にあった街って、どんな街?

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