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2015年11月23日 (月)

中古マンション、『 リノベ&リフォーム 』の注意点①

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平塚にある、こちらの築30年の大規模マンションが対象になる

この先は、海岸へとつながっている...


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1階だけど、日当たりは良い

共有で使用できる、テニスコートがある

いま、新築のマンションが値上がりしていることもあり、中古マンションを購入してリノベーションしたり、リフォームして住む人が増えている。

今回は、実際に工事するときの注意点などについて、まとめてみた。まず、施工業者をどこに依頼するか?ネットで探したり、地域の工務店などに依頼する。他には、不動産業者に紹介してもらう方法もある。

ここで気を付けたいのが、「必ず相見積もりを取る」ことだ。面倒でもせめて、2社からは取った方が比較できる判断材料となる。今回の施主も、他の一社から見積もりを取っていた。現地が遠距離にあり、大工を派遣できないことがネックとなり、依頼を受けた。

「施主と施工業者との間を取り持つ役割」「デザイン」そして「工事の管理」を担当することになった。

現在は、現場の詳細な状況を確認したうえで、工事の見積もりを作成している。見積書が出てからが、いちばん重要な作業になる。素人だと見積書をみても、作業内容など分からないと判断しがちだが、1つ1つの施工内容を説明して貰うことが大切。

それから、工事内容に漏れがないか?必要な工事費用が漏れていて、後日請求されることもある。さらに、商品を発注する場合には、必ずその仕様を確認すること

こちらの工事では、「予算を出来るだけ削減したい」というご要望と、「賃貸で借り手が付く仕様にしたい」という2つの難題をクリアしなければならない。費用がかさむ水回りを、劇的に抑える工夫として取り入れたのが、量販店に依頼する方法。かなりコストダウンになった。出来るところは、施主自身で作業をしていただくという話になり、なるべく無駄を省き「残った予算」を他の部分に充填した。

次回も、この続きをお伝えします。

2015年11月 8日 (日)

空き家の中古マンションを再生する!

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今回は、空き家となっている『中古マンションを蘇らせるプロジェクト』についてレポートします!都心から電車で約1時間、平塚市にある築30年のマンションを再生することになった。平塚は、人気エリアの藤沢や茅ヶ崎から近く、そして、海岸にも近いロケーション。マリン・スポーツが楽しめ、子育てにも適した緑が多い環境といえる。藤沢・茅ヶ崎などの人気のエリアは、不動産価格が高くなかなか手が出ないが、平塚周辺の相場なら検討対象になりそうな価格帯だ。

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駅前ロータリー

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商店街にて...

【平塚駅周辺】

そもそも、平塚ってどんな街なのか?まず、駅周辺を散策してみた。駅についての第一印象は、地方都市と同じくらい栄えていると感じた。駅ビル(ラスカ)には、数々の店舗があり特に食料品売り場が充実していて驚いた。一角に、紀伊国屋スーパーが入っていてとても賑わっていた。他にも、数々の商店が軒を連ねて大勢の人が買い物を楽しんでいて、古くからある店も元気に営業していた。アーケード街では、イベントが行われていてとても活気があった。生活必需品などを買い揃えるには、十分な環境だ。

【大型ショッピングセンター】

駅周辺以外にも、郊外型のショッピングセンター(ヨークタウン北金目・シネコンのOSC湘南シティ)がありかなり充実している。10月29日にオープンしたばかりの「ららぽーと海老名」にも、アクセスでき買い物に便利なロケーション。

【教育環境】

ガッコムで学区内の中学校の詳しい情報が確認できる。

http://www.gaccom.jp/schools-8118/students.html

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マンションから海が見える部屋もあるそう...

【マンション周辺】

対象の物件は、駅から徒歩15分(バス7分バス停から徒歩2分)大規模マンションになる。集会所やテニスコート、駐車場が完備されていて、建物の管理状況はかなりよい。どの住民とすれ違っても、皆自然とあいさつを交わす...好印象を持った。マンションの前にスーパーもある。

建物は、もちろんのことだが一番目に付く設備よりも「管理とコミュニティ」がより重要だといわれている。購入した場合、長い年月同じ敷地に暮らしつづけるのだから、慎重に考えたい。

【工事内容】

まずは、施主のご要望を伺ってコストを最低限に抑えた価格を提示したAプラン。それから、加えた方がよいと思える事項を含めて見積もりした、Bプランの2パターンを用意した。

次回工事内容に関して、詳しくお伝えします。

2015年11月 1日 (日)

「我が家のマンションは、大丈夫か?」

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都内のマンション・モデルルーム

横浜のマンションが傾いている問題で、自分の住んでいるマンションは大丈夫なのか?と気になっている方が多くいると思う。マンションの杭はちゃんと支持層まで到達しているのか?杭の本数や施工管理など適切だったのか?等々...

以前、三井不動産レジデンシャル(以下省略:三井不動産レジ)のマンションでインテリアのセミナー講師をしたり、三井不動産レジのマンションづくりについて研修を受けた経験もあったので、今回の問題に関して正直驚いている。

そして、今のマンションを購入する前に、住んでいたのも販売主が三井不動産レジということもあり、できれば同じ三井不動産レジが販売しているマンションを希望していた。(実際は違う事業主になった)

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保管していた、工事状況報告書

【マンション業界の事情】

今まで、何も問題なく暮らしていたマンションに対して、不安な心境になり保管していたマンション購入時に送られてきた、工事状況の報告書を久しぶりに取り出した。購入当時には、さらっと目を通しただけだったのだが、杭打ちの部分などを入念に再確認した。

今回の件には、マンション業界ならではの事情がある。完成前に売り始める「青田売り」が基本になるからだ。引き渡しは、転勤や入学などを控えた3・9月に集中しがちだ。予定日までに工事が終わらなければ、購入者からのクレームが殺到する。

意外に思えるが、売上高純利益率が5%程度の薄利な事業なのだ。販売主は、資金を借入金でまかなうため完売時期が後ろにずれるほど金利の負担が増す。

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販売中のマンション・モデルルーム

一方で、中古の空き家は820万戸(おととし調査)もある。日本特有の新築神話が根底にあると考えられる。【中古マンションの流通状況-米国90.3%、英国85.8%、日本13.5%】これまでは、中古物件は、市場価値が低いと考えられていたこともあり、新築物件ばかりが表に出て、なかなか市場に回らない状況だった。

しかし、近頃の若い層の人たちの間で、中古物件を自分の好みに合わせてリノベーションしてカスタマイズするのが流行している。今回のような問題が発覚して、築年数が経った中古物件の価値がさらに見直されるのではないかと考える。

【安心できる、中古マンション選びとは?】

では、どんな中古マンションを選べばよいのか?信頼できると思っていた、業界ナンバー1が売り出したマンションが傾いたのだから、ブランドだけでは判断が難しい状況である。

何を判断の基準にするのかは、まず、施工管理がしっかりしていることが重要である。はじめにお伝えしたように工事状況報告書などがあり、工事関係の書類が確認できると安心材料になる。ただ、新築物件でも、報告書を配布していないことろが多いのが実情だ。建築中の新築マンションモデルルームで確認したが、問題が発覚して現在報告書を作成中だという。

購入前に必ず行いたいのは、契約時に行われる重要事項調査報告を取り寄せて事前に調べること。耐震性や大規模修繕履歴などの管理状況が分かる。修繕積立金の総額をチェックして、修繕積立金総額が不足していないか確認する。

築年数から大まかな耐震性を判断する材料になるけれど、他には専門家に立ち会ってもらい、マンションの状態を確認する方法が一般的かもしれない。多少の手間と費用で、安心を買えるのなら安い経費だと思える。

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