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2015年11月 1日 (日)

「我が家のマンションは、大丈夫か?」

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都内のマンション・モデルルーム

横浜のマンションが傾いている問題で、自分の住んでいるマンションは大丈夫なのか?と気になっている方が多くいると思う。マンションの杭はちゃんと支持層まで到達しているのか?杭の本数や施工管理など適切だったのか?等々...

以前、三井不動産レジデンシャル(以下省略:三井不動産レジ)のマンションでインテリアのセミナー講師をしたり、三井不動産レジのマンションづくりについて研修を受けた経験もあったので、今回の問題に関して正直驚いている。

そして、今のマンションを購入する前に、住んでいたのも販売主が三井不動産レジということもあり、できれば同じ三井不動産レジが販売しているマンションを希望していた。(実際は違う事業主になった)

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保管していた、工事状況報告書

【マンション業界の事情】

今まで、何も問題なく暮らしていたマンションに対して、不安な心境になり保管していたマンション購入時に送られてきた、工事状況の報告書を久しぶりに取り出した。購入当時には、さらっと目を通しただけだったのだが、杭打ちの部分などを入念に再確認した。

今回の件には、マンション業界ならではの事情がある。完成前に売り始める「青田売り」が基本になるからだ。引き渡しは、転勤や入学などを控えた3・9月に集中しがちだ。予定日までに工事が終わらなければ、購入者からのクレームが殺到する。

意外に思えるが、売上高純利益率が5%程度の薄利な事業なのだ。販売主は、資金を借入金でまかなうため完売時期が後ろにずれるほど金利の負担が増す。

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販売中のマンション・モデルルーム

一方で、中古の空き家は820万戸(おととし調査)もある。日本特有の新築神話が根底にあると考えられる。【中古マンションの流通状況-米国90.3%、英国85.8%、日本13.5%】これまでは、中古物件は、市場価値が低いと考えられていたこともあり、新築物件ばかりが表に出て、なかなか市場に回らない状況だった。

しかし、近頃の若い層の人たちの間で、中古物件を自分の好みに合わせてリノベーションしてカスタマイズするのが流行している。今回のような問題が発覚して、築年数が経った中古物件の価値がさらに見直されるのではないかと考える。

【安心できる、中古マンション選びとは?】

では、どんな中古マンションを選べばよいのか?信頼できると思っていた、業界ナンバー1が売り出したマンションが傾いたのだから、ブランドだけでは判断が難しい状況である。

何を判断の基準にするのかは、まず、施工管理がしっかりしていることが重要である。はじめにお伝えしたように工事状況報告書などがあり、工事関係の書類が確認できると安心材料になる。ただ、新築物件でも、報告書を配布していないことろが多いのが実情だ。建築中の新築マンションモデルルームで確認したが、問題が発覚して現在報告書を作成中だという。

購入前に必ず行いたいのは、契約時に行われる重要事項調査報告を取り寄せて事前に調べること。耐震性や大規模修繕履歴などの管理状況が分かる。修繕積立金の総額をチェックして、修繕積立金総額が不足していないか確認する。

築年数から大まかな耐震性を判断する材料になるけれど、他には専門家に立ち会ってもらい、マンションの状態を確認する方法が一般的かもしれない。多少の手間と費用で、安心を買えるのなら安い経費だと思える。

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